买多户住宅，应该先核实收入、合法用途和维修责任，再判断账面回报是否值得承担。
先确定您的投资目标
自住一套、出租另一套，与整栋出租，是两种不同的持有方式。前者还要考虑您自己的居住舒适度、与租客共用空间，以及银行如何评估租金收入；后者则更需要关注现金流、管理工作和资金占用。
Cambridge、Somerville 的多户住宅，应与当地同类租赁和购入成本比较。Medford、Malden、Quincy 或 Dorchester 的项目，则可能因车站、户型和建筑状况出现不同结果。价格较低不等于回报更好，租金较高也不等于到手现金更多。
租金表必须与实际收款对得上
先拿到 rent roll、已签租约、收款记录，以及押金和预付租金的明细。把”目前收得到的租金”和”未来可能达到的市场租金”分开。现有租约未到期、房屋需要整修，或租客付款不稳定，都可能让理论租金迟迟不能成为实际收入。
同时核实每套房的水、电、供暖和热水由谁承担，并用实际账单验证。分表不一定等于所有费用都可以按您的预期转给租客。购买前应让相关专业人士确认具体计费安排和适用要求。费用边界不清楚，收益测算就没有可靠基础。
有厨房和独立入口，不代表是合法一套
核实市政记录、批准用途、许可及必要的竣工文件。地下室有厨房、曾经出租，甚至估税记录提到额外空间，也不能单独证明它是获准使用的独立住宅。
如果投资回报依赖”增加一套””分成公寓”或”改成短租”，先做可行性审查，再考虑为这种潜力付钱。Cambridge、Somerville 等城市的具体要求需要按项目核实。请律师、建筑师或其他相应专业人士检查审批路径和限制，不要把挂牌介绍里的 development potential 当成已经获得的权利。
从租金到现金流，中间还有几层成本
下面是示例测算，不代表某套在售物业。假设三套住宅每套月租 2,800 美元，全年计划租金是 100,800 美元。扣除 5% 的空置及收款损失，剩 95,760 美元；再扣除 32,000 美元运营费用，净运营收入 NOI 为 63,760 美元，尚未扣贷款和所得税。
如果买价为 120 万美元，示例资本化率约为 5.31%。若全年贷款本息为 58,000 美元，剩余现金只有 5,760 美元；再预留 10,000 美元大型维修资金，就变成每年需要补入 4,240 美元。运营费用中要确认是否计入地税、保险、水费、日常维修和管理。屋顶、结构等大修预留应避免与日常维修重复计算，也不能省略。
老房维修要拿估价，不要只填一个百分比
屋顶、基础、门廊、排水和供暖系统，是多户住宅检查的重点。明显存在延期维修的建筑，应取得具体估价，并考虑施工期间的租金损失和协调成本。
在一个匿名的小型多户住宅持有场景中，屋顶与结构维修成为较大的资本支出。它说明，投资人必须把大型工程与日常维护分开安排。每月有租金进账，并不代表建筑没有累计负债式的维修需求。账上留多少现金，应由建筑状况和工程时间决定。
交割接手的是房子，也是管理责任
请律师审查现有租约、押金转移、未结事项，以及卖方承诺的空置条件。购买物业不会自动结束现有租赁关系。麻州押金规则对记录和处理方式有要求，交割前就应整理清楚。
再决定谁处理漏水、清雪、维修、续租和换租。即使自己管理，也应在测算中计入合理的管理成本，避免收益成立的前提是您长期免费工作。若保守租金、正常管理费和维修预留之后仍有可接受回报，项目才更值得继续研究。
结论
多户住宅投资应买在可验证的收入和建筑条件上。未来涨租、升值或扩建可以是机会，但不能用来掩盖今天已经存在的现金流缺口。
